2005年，房地产市场的宏观调控已经成为经济生活中的一个焦点，房地产和金融又有着紧密的关系。自2004年底开始，全国工商联房地产商会投融资中心就相关的房地产金融课题进行研究，形成了一系列报告并提交给相关主管部门。

　　通过对中国现阶段房地产市场的客观分析，我们认为发展房地产信托基金，建立廉租房体系，对于防范金融风险、解决低收入群体的住房需求、促进社会和谐发展，具有现实意义和必要性，同时也具有相应的法律基础和可操作性。当然，这些也需要相关政府管理部门加强协调，制定各种具体的法规、细则，为房地产信托基金的发展提供良好的制度和环境。

　　单一房地产信贷体系存在市场风险

　　全面统一的房地产市场是由增量市场和存量市场构成。增量市场主要是指由开发商新投入市场的新楼盘部分，存量市场是指包括二手房、租赁性普通商品住宅、廉租房等已存房产的租赁和交易。二者是相互促进、相互制约的，没有增量市场，存量市场就失去了供给；而存量市场又制约着增量市场，只有在存在发达的存量市场的条件下，房地产资产才具有流动性，而流动性又是一个金融市场和房地产市场可持续发展的重要指标。

在我国自1998年以来的房地产市场化进程中，继“房改房”政策使得广大城市居民拥有了房产之后，由房地产成片开发模式形成的商品房在房地产市场上占据了主导地位，加之传统文化和政策因素的影响，形成了房地产增量市场占绝对龙头地位的局面。存量市场的发育处于弱势地位，我国二手房交易占总量的比例与国外相比存在较大差距，而且租赁市场的规模与需求相比，也是远远不够的。

　　根据国外的经验和我国的实际，要大力发展房地产存量市场，改善房地产市场的结构性矛盾，解决最广大群众的住房需求。我们应该保障的是“人人有房住”，而非“人人有房产”，更不能引导“人人买新房”。

　　房地产具有极强的金融属性。在西方发达国家，房地产产品多被视为金融投资的工具，如由房地产产品衍生的“房地产投资信托”本身是重要的金融产品之一。在我国，由于历史的原因，房地产金融中只有房地产信贷单骑突出，占据绝对地位。但当房地产市场发展到一定规模以后，单一的房地产信贷所遇到的问题就愈加明显了。

　　充分认识房地产的金融属性，统筹规划，加强协调，制定包括银行信贷、信托、证券、债券、保险等在内的统一完整的房地产金融政策，形成既防范金融风险，又促进金融业和房地产业可持续发展的综合效果。

　　发展房地产投资信托基金，扩大存量市场，防范金融风险

　　在金融行业促进房地产快速发展的同时，房地产对金融业的作用和影响也在日益加强。截止2004年，银行业的17万亿信贷资产中，约有50%的资产是以房地产的形式或与房地产直接相关的形式存在的。可以说，房地产价格的走势将直接影响金融资产的质量，将直接关系到金融风险的防范。

由于房地产作为特别的商品，兼有消费品和投资品的特点。从理论上和国外发达市场实践来看，房地产的正常价格形成机制是：租金（房屋的资本化率）—→已有房屋的价值—→新房的价格；在我国目前的房地产市场中，由于存量市场的极度不发达和其它历史原因，房地产价格形成了逆向机制：新开盘价格—→已有房屋价格—→租金，这种价格形成机制，对于存量市场中以长期持有为目的的投资者不利，对持有大量房地产（类）资产的金融机构也不利。

　　为了防范金融风险，必须大力发展房地产存量市场。一方面，扩大存量交易规模，形成较为均衡的交易价格，为金融机构正确判断金融资产中房地产类的价格提供真实的市场基础；另一方面，为银行等金融机构在处置抵押资产时提供有效的变现渠道和承接市场，提高这部分金融资产的流动性。

　　缺乏长期持有存量房的机构投资者是当前我国房地产存量市场不发达的主要原因之一。在发展房地产存量市场时，培育和引入诸如信托投资公司、房地产资产管理公司等具有理性投资行为、专业管理团队的机构投资者，对引导市场进行价值和长期投资、迅速扩大房地产存量市场具有重要作用。机构投资者凭借资金规模优势聚集资源，推动存量市场的交易不断活跃和规模扩张；活跃和发达的存量市场能够形成均衡的租金价格，进而形成合理的资产价格和投资预期，引导房地产增量市场的交易需求、交易价格和交易结构，也可增强政府对房地产价格的调控力度。