| 中国低收入家庭住房的政策与措施
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| 聂梅生教授在“联合国第二届世界城市论坛”上的演讲 |
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| 中国不动产网登刊于2004-8-28 作者：聂梅生
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中华全国工商联住宅产业商会会长 聂梅生教授
2004年8月 巴塞罗那
中国政府一直以来非常关注低收入家庭的住房问题，为解决低收入家庭住房问题制定了一系列政策，并采取各种措施保障政策的落实。从九十年代中期至今，中国政府陆续推出国家安居工程、经济适用住房、廉租住房等政策，尝试解决低收入家庭的住房问题，并取得巨大的成就。
城镇中低收入家庭住房保障制度是我国社会保障体系的重要组成部分，体现政府重要职能。国务院国发[1998]23号文《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出，对不同收入家庭实行不同的住房供应体系，即最低收入家庭由政府或单位提供廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入的家庭购买、租赁市场价商品住房。
经济适用住房、国家安居工程都是为解决中低收入职工住房建设的普通住宅，所不同是国家安居工程以成本价出售，重点是解决中低收入家庭中的住房困难户；经济适用住房以微利价出售给广大的中低收入家庭。
一、国家安居工程
国家安居工程始于九十年代中期，是解决中低收入居民的住房问题的一种手段，兼有调控住房市场，调节收入分配的作用。1995年由“国务院住房制度改革领导小组”制定《国家安居工程实施方案》。
《方案》中明确指出国家安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难房，不售给高收入家庭。平均每套住宅建筑面积标准一般应控制在55平方米以下。二室户型的比重应在60%以上。
国家安居工程住房的成本价格由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、1%～3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。
国家安居工程从1995年开始实施。1995～1998年实际完成安居工程建设规模的总和7157.7万平方米。
国家安排的安居工程贷款计划，由国家计委、中国人民银行在当年固定资产贷款规模内安排，并按现行办法及时分解下达给各有关专业银行。
实施国家安居工程的城市按国家贷款资金和城市配套资金4：6的比例提供配套资金。城市配套资金可从城市住房基金、单位住房基金、住房公积金、售房预收款和其他房改资金中筹集。配套资金没有按期足额到位的，银行不予贷款。为确保国家安居工程贷款的周转使用，国家安居工程贷款一律实行抵押贷款，期限最长为3年，贷款利率按中国人民银行规定 的同期法定利率(不得上浮)执行。
1998年以来中国城镇住房制度改革，即在全国范围内实现了住房福利制向住房商品化的历史性转变。1998年后，“安居工程”全国统称为经济适用房。
二、经济适用房
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。
经济适用房是具有社会保障性质的商品房，不能向社会敞开供应。对经济适用房项目，政府免收土地出让金，其他应征收的各项费用减免50%，并对成交价格、购买对象、房屋面积和开发建设单位的利润进行限制。开发建设单位的利润一般在3%以下。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
各地积极推进经济适用住房建设，取得了以下明显成效。
——适应了中低收入家庭购房需求。1998—2003年经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，解决了600多万户中低收入家庭的住房问题。
——促进了居民住房消费。1998—2003年，居民购、建经济适用住房(含集资、合作建房)累计支出金额超过5000亿元。 |
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