如果把宏观调控看成是一场改革，是1998年房改的深化，那么就会发现持续了两年多的宏观调控已经使中国房地产业发生了深刻的变化，这变化将极大地影响着未来中国的房地产业，乃至经济和社会发展。

　　一、房地产重心的倾斜

　　从1998年至今，房地产业毫无例外地被列入经济领域中的“支柱产业”、“经济增长点”、“消费热点”等等，甚至在当年启动经济适用房的背景也是有消纳过剩的钢材等经济原因。这是在“以经济建设为中心”的战略方针指导下的必然。当前，房地产仍然是中国经济的重要领域，对房地产的宏观调控正是体现了它的作用。

　　在中央提出了建立和谐社会和科学发展观的大形势下，必然会对房地产业产生深远的影响。在强劲地体现了房地产的经济功能之后，现在该向其社会功能倾斜。

　　对公众住房的政策性引导是房地产发展最重要的决定性因素。

　　“十五”规划中提出：“基本实现每户拥有一套功能相对齐全、综合质量较高的住宅。”无疑，这里既强调了对住房的拥有又提出了对住宅功能、质量的要求。但是，将住房需求引导到主要从购房市场解决，甚至主要从新房市场解决，政策的推动使得我国的自有住房持有率(尤其是新房持有率)达到80%以上，几乎成为全世界最高(2000年国际住房协会数据：美国67%，英国67%，德国42%，日本62%，法国60%，加拿大64%，澳大利亚70%)，这样必然把住房租赁市场边缘化而新房市场火爆。房价居高不下的原因是和住房政策对公众的引导不无关系。应当把“人人拥有”改为“人人享有”，强调人人有居住权而不是人人有房产权。

　　目前我国城镇人均住房建筑面积达到26㎡(十五规划目标2005年达到22㎡，已经提前完成)，人均GDP为1700美元，而香港与日本的人均GDP都超过了34000美元(为我国的20倍)，而城市居民的住房面积仅有7.1㎡和15.8㎡,相比之下我们似乎有未富先奢之嫌吧! 户均建筑面积过大，不仅使得一套住宅的总价太高，而且对土地、能源等资源的消耗也不符和科学发展观，正如国家“十一五”规划中提出的“提高建筑物质量，延长使用寿命，提倡简约实用的建筑装修”和“发展节能、省地型公共建筑和住宅”。现在到了从强调人均住房面积转到强调住宅功能质量的阶段了，这符合国家“十五”、“十一五”规划要求。

　　二、房地产金融加速破壳

　　宏观调控以前可以说：“中国只有房地产信贷，没有房地产金融”。当前，在海外资本大举进入中国房地产市场的形势下，中国的房地产金融也正在紧锣密鼓地涌动，正是宏观调控催生了中国房地产金融。

　　(一)、国际资本在中国现状

　　当前外资进入中国的形式有三种：

　　1、国际地产基金：主要针对地产商或项目进行股权投资。2005年基金投资规模28亿美元，算上直接针对项目和企业的投资达60亿美元(约500亿人民币)；

　　2、国外金融机构的债权资本：针对资本饥渴型项目进行中短期过桥债权投资，回报率要求大大高于国内的银行贷款，达18—30%，已属于高利贷。

　　3、海外房地产热钱：直接在房地产市场上炒房炒地等估计达到200亿美元以上。

　　估计自2003年宏观调控以来，外资投资(股权+债权)达150亿美元，试图进入的1000亿美元。

　　外资金融机构进入中国房地产市场赌三件事： 人民币升值、房地产利润、利率上调；

　　赌人民币升值：外资金融机构支持下的房地产企业大举拿地，往往在很高的价位摘牌，当人民币升值后再退出，这样的项目对当前周边房价的影响很大，以前拿地价格不高的项目也坐车提价，最后苦了老百姓；

　　赌房地产利润：海外基金的股权投资针对中国的优秀房地产企业，目的是分享利润。无疑，当前我国房地产企业的利润率高于世界平均水平，优秀企业的利润率就更加稳定可靠；

　　赌银行利率上调：宏观调控中，海外资本在中国大举收购长期经营性物业，如：