计划经济留下的“辫子”

　　1911年辛亥革命之后，在一些前清遗老遗少的后脑勺上还留着一根辫子，军阀张勋的辫子军还上演了一场复辟闹剧，鲁迅先生笔下的阿Q就拖着这样一条辫子。在社会大变革中，常常可以看见一些落后于时代的人和事。空置率原本是房地产市场中的一个现象，根本就不值得引起那么多人的关注，念念不忘空置率实际上是没有摆脱计划经济思想桎梏。从这个意义上来说，空置率就和阿Q头上的辫子一样，是计划经济遗留下来的宝贝。
　　在当前关于空置率的讨论中，有些人没有弄清投资的主体到底是谁。
　　如果投资主体是国家，那么空置率高意味着浪费。在计划经济年代，居民住房极端紧张，老少三代挤在一间房里，司空见惯。在“干打垒”精神的号召下，“先生产，后生活”，几乎没有兴建什么住宅，一旦有住宅开工，万人翘首以待、望眼欲穿，无论住宅质量高低，很少空置。在计划经济体制下，盖房子花的是国家的钱，毫无疑问，如果盖好了房子没人住自然是严重浪费，必须严肃处理。解决问题的办法也比较简单，将这个单位的房子分配给别的单位就可以了。在这种制度之下，举国上下关心空置率顺理成章。
　　在改革开放20多年以后，如果投资主体变成市场上的法人，那么问题性质就发生了根本变化。目前，绝大部分住宅是非国有房地产公司兴建的，倘若还按照老逻辑把空置当作浪费来看待，就明显地落后于时代了。
　　有人看见新建的住宅大楼晚上没有几盏灯，认为空置率太高、住房面临过剩风险而忧心忡忡。其实大可不必。有人说空置率高反映了消费者购房意愿不强，如此分析问题未免跳跃幅度过大。尽管中国老百姓的居住条件近年来已经有了很大改善，但要普遍解决民众住房困难还有相当长的路要走，怎么能说消费者购房意愿不强？如果这些房子已经卖出去了，购房者已经付清款项，住不住是他们自己的选择，所有的闲置成本由住户自己负责。有钱人多买几套房子，就像他们多买几套衣服、多买几辆车子一样，不关别人的事情，只要没有投入交易就很难判断他们是否在投机。对于某些人来说，与其让他们花天酒地地挥霍浪费还不如把钱放在房子上。目前，我们正在努力扩大内需，居民购买住房，无论买多少套，除了在房贷政策上有所区别外，都应当鼓励。更何况要识别居民购买的是第一套还是第N套房子的难度相当大，比如某人给他刚刚出生的孙子买套房，你说算第几套？
　　为什么房子建好之后卖不出去？无非是价格问题。没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。因为房价太高，甚至高到了不合理的程度，这是空置率居高不下的原因。
　　如果这些房子还没有卖出去，而房地产商的银行贷款又能够及时还本付息，那么也用不着着急，所有空置住宅的成本由房地产商负责。倘若房地产商要价太高，购房者认为房价不合理，那么就留在房地产商手里好了。这些住宅不仅要占用房地产商的流动资金，损失资金的机会成本，还要支付这些住宅的闲置成本、维护成本等，等到他们支付不起这些成本的时候自然降价（放心，他们是耗不了太久的，天下没有几个那么傻的企业家）。这是市场机制能够解决的问题。
　　倘若这些房子没有卖出去，房地产商到期也不能归还贷款本息，事情也不复杂：银行把房子拿过来拍卖。拍卖的价格肯定低于房地产商的定价，如有损失，全部由房地产商来承担。只要房价没有跌过首期付款的比例，银行的房贷是安全的。
　　怕就怕某些房地产商有强硬后台，银行不敢催促还贷，更不敢将房子拿过来拍卖。这些房地产公司并不是真正市场机制下的企业，他们可以动用国家资金(或者银行资金)而且不用为资金的损失负责，倘若赚了钱就归他们个人所有，如果亏损了就推给国家。在这种状态下，他们宁可将住宅空置起来也不愿意降价销售。这些房地产商拿着银行的钱在赌博，坚守高房价不肯让步，他们并不在乎空置房地产所带来的损失，一旦将房地产卖出去，超额利润足以弥补空置成本；万一赌输了就一走了之，把烂摊子甩给银行。目前国内空置率过高的问题，说到底症结在于银行的风险监管没有到位。

　　症在银行风险监管与产权制度改革

　　根据海外经济学家的分析，如果房地产商估计房价会迅速上升，他们有可能将盖好的住宅推迟出售。房价上涨的部分足够弥补他们持有这些住宅所支付的各项成本。所以，空置率上升在一定程度上反映了房地产商对房价的预期。对房地产商来说，不可能长时间地将建成住宅握在手中待价而沽，除非他们不再修建新的住宅。等房地产商手中持有的住宅积压到了一定程度，他们就会遭遇流动资金的约束，要不然停止新建项目，要不然就降价出售。由于西方国家的房价变动存在着周期性规律，因此空置率也随着房价周期波动。空置率属于一种市场现象，只要没有出现市场失灵，通常用不着政府干预。
　　这些分析的假设前提是正常的市场竞争。如果房地产商和政府、银行有利益上的牵连，房地产商根本就不在乎资金损失，那么就是房地产市场上的市场机制失灵了。在看不见的手不起作用的情况下，只好请出政府这只看得见的手。政府的作用并不是去直接干预房价，而是要针对市场失灵的病灶动手。当前，中国房地产企业的资产负债率高达75%以上，他们的资金来源又集中于银行贷款，一旦房地产公司出事，自然威胁到银行的安全。不过，这和空置率并没有直接的关系。如果要追究责任的话，主要是银行信贷风险政策执行得没有到位：事前，明知房地产企业的资产负债率太高，为什么还要发放贷款？事后，明知贷款有风险为什么不敢痛下杀手？在这种情况下，高空置率的病根生在银行，是由于银行的失职而造成房地产商有恃无恐。要压低空置率，只要惩办几个失职的国有银行行长就能立竿见影。
　　在健全市场机制之后，空置率偏高，必然压低房价。目前房地产商的利润率非常高，压低一些房价也未必导致他们亏损，就是有些亏损、倒闭也是市场竞争中常有的事，用不着过虑。事实上，连许多著名的房地产商都认为，目前房地产市场上鱼龙混杂，早就该淘汰一批不合格的房地产企业了。
　　如果房地产开发商和银行两家的产权都模糊不清，难免出现计划经济思路回潮。空置率的争论恰恰反映出某些房地产企业和银行之间瓜葛不清，银行体制还保留着相当严重的计划经济特色，国有商业银行的产权制度改革还远远没有到位。加强金融制度创新，打破国有商业银行的垄断，加强银行风险监管，才是当前需要抓紧的事情。
　　“空置率危机论”可以休矣。

作者徐滇庆系著名经济学家、加拿大西安大略大学终身教授、北京大学中国经济研究中心教授。