三、暴利落谁家

　　2002年7月1日开始实行土地招拍挂的供给制度之后，经营性用地的价格开始上升，并在2003年的后期开始推动房价的上升。尽管国土资源部并不承担这种事实。但国有土地防止资产流失、国有土地要增值和土地价格市场性回归的名词都是发源于国土资源部。那么在这种利益驱动之下，难道我们的国土资源部门会大量的供应土地以保证充足的供给吗？正好把耕地减少的责任推给开发商，并高举严格保持耕地的大旗，用招拍挂的垄断工具谋求土地的暴利。

　　仅用2005年中国国土资源部公报举例。

　　2005年全国共出让土地面积16.32万公顷，出让价款5505.15亿元，超过了全国财政税收总额的1/6。其中招拍挂出让面积和出让价款分别为5.72万公顷和3920.09亿元，分别占出让总面积和总价款的35.06％和71.21％。

　　按上述公报计算：非招拍挂方式出让的土地为每万公顷149.53亿元，而用招拍挂方式供给的土地为每万公顷685.3亿元，仅靠供给方式的变化二者相差了4.58倍。其中与城市居民居住相关的住宅建设用地大约全部是用招拍挂方式获得的。

　　2005年全国商品房住宅销售总额为14986.05亿元，商品房销售总额为18080.30亿元。土地的出让价款收入分别为上述销售额的36.7％和30.4％，仅按招拍挂的土地出让价款计算占房价的26.15％和21.68％。假定都按非招拍挂方式的土地出让价款计算，则全国平均房价会下降20％。

　　确实有大量的存量土地并不是用招拍挂方式高成本取得的，但就像股市上涨时没有人会计算投资购买股票时的成本，而都是按上涨后的高价计算股票的价值一样。存量的土地也会按最高的招拍挂土地价格计算房屋的销售价格。每一次土地拍卖中的高价都会推动房价的上升。

　　都说房地产开发商是暴利。2004年经济普查的结果是全国5.9万家开发商的开发利润为1035.2亿元。2005年的数字尚未公布，但从2005年房地产百强企业评选调查中可知，利润稳中略升，但资产收益率呈下降趋势。估计2005年全行业的开发利润1100---1200亿元。但当年的土地出让价款却高达5505.15亿元，两者相比就可知谁是房价增长中的最大收益者了。而土地的三通一平则多为房地产开发商干的，房子的生产是要花费大量的精力、智力与劳动力的。土地的超出起拍价的增值收益则只来源于垄断的招拍挂管理方式，与投资、知识和智力无关，靠制度发财。

　　公报中的数字给了社会一个了解房价上升的原因和暴利的归属。

　　四、谁应承担责任

　　都说房价在飞涨，普通百姓无缘购房，一方面对房地产商的骂声不断，另一方面购房的热潮一浪高过一浪。到底该不该让发展商活着，成了经济发展中的一把双刃剑。如果没有了“黑心的”开发商，难道房子会从天上掉下来，并平均分配给所有的普通百姓吗？房价高涨时骂着娘的消费者不还是在大把大把地往开发商手里送银子吗？奇怪的事本不应在市场中出现，但都必然在非驴非马的市场中存在。

　　一是98年的房改货币化分配并未将这种分配的货币化落实到普通的百姓身上，住房的消费性支出并未在工资中体现。尽管人均收入的增长远远高于房价的增长。但仍无法满足日益增长的消费需求。1986年没有土地出让金的房价北京约为600-800元/平方米，20年之后加上高额的土地出让金约为6000-8000元/平方米，增长了十倍，平均每年约5%，但1986年平均月工资不到80元。20年后北京平均月收入增长了25倍以上。远远超过了房价的增长速度，但80元/月工资时是实物分房，工资低但有房住，而今工资增长了但却不分房了，因此出现了差异。

　　二是住房供给方式和供给体系发生变化之后，打破了原有的住房保障体系，但并没有相应的建立新的社会住房保障体系。无法用社会保障性住房将中低收入家庭从市场化的商品房中剥离，因此将不应进入市场化体系之中购买商品房的人群硬逼着推入了市场。自然扩大了市场需求的范围和容量。

　　三是98年后提出的人人拥有一套带有产权的住房消费观念，使购买成为解决住房的希望，并且对二级市场的限制性条件又促成购买一手商品新房的消费环境。使本来在发达国家都必然经历的递次消费过程，在发展中经济尚处于落后状况下的中国，成为城市家庭要跨越从旧到新，从小到大的发展阶段形成一步进入首次消费必须一次到位的高级消费行为。也必然的推动了市场按超前的消费能力提供商品的行为。

　　四是对高档消费的错误限制，错误的以为所有的家庭都在从无到有的一次性购房，不知道扩大住房面积的过程是从小到大的过程，从有到有的过程，能进入或接受高档消费的人群会在扩大住房面积时，腾出原有的小住房并在二级市场形成新的供给。比如原有100平方米的住房换成了150或200平方米的住房，新增住房量是150或200减去原有住房量的消费过程，原有的住房会在二级市场中形成递次的供给。而现有的政策则是从零住房面积一步进入高档消费的概念，为什么二手房不能成为递次消费的基础呢？

　　五是政府放弃了解决中低收入家庭的住房责任。我国现有大量城市甚至尚未建立最低保障的廉租房制度就是证明。并不是没有资金来源，已知政府从土地中获取的土地收入是巨大的，从这些土地收入中拿出20%的部分一年就有1100多亿，超过了全年免去的600亿农业税。用于解决城市人口户数不到10%的困难家庭的住房没有任何问题，大不了多用二、三年的时间。同样，拿出土地收入的一部分用于建立贴息贴租的住房，解决夹心收入层的住房与购房困难也会大有成效。当用政府的社会责任来保障了不该进入市场购房人群的住房问题时，矛盾就不会集中于房价了。

　　六是当城市中的部分居民无能力一次性拿出钱来购买新房时，为什么不能采用二战后英国为渡过战后住房困难的“分享产权计划”呢？政府可以用长期低息贷款或债券建设一批分期购买的商品房。先购买部分产权，部分缴纳租金，在一定年限内分期购买全部房屋产权，逐步形成产权的私有化！

　　总之要想解决市场中的问题，就必须先剥离非市场化的因素，假如要想用现有的方式解决所有城市居民不分收入层次的住房问题，就一定会使各种矛盾交叉在一起，并使每个问题都无法妥善解决。

　　如果一个制度有缺陷，就必须从制度上下药，而不可能用市场解决制度问题。假如用一套有缺陷的政策去调控市场就一定会遭到市场的报复。

　　本文仅代表作者本人观点，本网出于传播资讯之目的而转载。