“90平方米”、“70%”这件事闹腾了两个多月，建设部出台的165号文解决了“90平方米”的三个悬念，一是“90平方米”套型建筑面积到底指的是什么？最后明确了套型建筑面积的内容；二是“70%”这个比值的分母问题，明确了是指总量而不是项目；三是受这两个指标调控的尚未拿到施工证明的既有项目怎么办的问题等，前阶段被这两条高压线给砸晕了的房地产业是否从此尘埃落定？是否还有续集？下面说说我的想法。
　　“90平方米”以下的房型是否正好对应了“70%”的未来市场需求？对此我始终存有疑虑，因为一则没有见到这两个指标的相关性论证，二则中国房地产的地区差异性太大，难以“一语盖全局”。 我最近收到一位上海房地产开发商给我写的信，我很同意他的观点：“控制住宅套型面积并不是新的话题，上世纪七八十年代，在计划经济和福利分房为主导的条件下，国家计委曾多次下发文件强调控制住宅的套均建筑面积。但据了解，除了上海和少数城市以外，其他地方的控制工作做得并不好。六五至八五计划期间，上海则是一直以多层住宅套均建筑面积50平方米、高层住宅65平方米来控制住宅建设的供应结构的。笔者所在的公司当时承担着上海主要的住宅建设任务，十多年间共建了一千多万平方米的此类住宅。九十年代中期，随着住宅商品化和房地产市场的发展，我们公司根据计划经济指令要求所开发的住宅难以与市场需求接轨，经过几年努力才消化了近百万平方米的存量房。要吸取上海90年代前后大量兴建55平米住宅的教训，当时地方政府要求开发商强制执行55平米的建造任务，1990到1995年期间上海市场都是55平米小户型，结果上海市用了10年才把这批房子消化掉。我有一点担心出现一勺子一锅煮，又出现了上海那个55平方米，然后市场不认可，这对中国房地产市场影响会非常大的。”
　　我对这个问题的看法是：2000年以后建的住宅确实套型面积越来越大，以至形成了中小套型（注意：90平方米以下不能说是小套型，应当包括中等套型）比例太低的新的市场失衡，从10年的期间来看，到2010年前多建一些中小套型的住宅是必要的，从节约资源的角度来看，我国的住宅发展趋势也不能向大户型看齐。但问题的核心是：即将建造的中小户型所面向的应当是未来的需求。什么是未来的需求？我们先把对中小户型有需求的人群分类：
　　——单身族，需要单身公寓、 studio一类的房子，一般在30-50平方米，
　　——年轻夫妻小家庭，需要一居室房子，一般在50-70平方米，
　　——3-4口之家，需要2-3居室房子，一般在70-90平方米，
　　我们再将上述人群分成低、中、高三种收入，这样一来需要提供的中小户型就起码有九种。我曾考察了韩国、美国、新加坡的住宅市场，看到“90平米”以下的中小户型可以是普通住宅，也可以是针对高级白领的公寓。“90平米”和收入绝对挂钩并不科学，好像有钱就一定要住大户型，没有钱就住小户型，其实美国曼哈顿第五大道的小户型公寓就贵的不得了。所以说小户型不等于便宜，大户型不等于贵，对市场的细分和区别对待则是首先要考虑的。这样看来，中小户型并不一定比大户型好做。
    中小户型住宅会给徘徊了十二年的住宅产业化问题带来契机，其实能否实现产业化最终还是市场说了才算，当产业化能使住宅质量提高，同时又能使造价降低时，难道还担心没有人来埋单吗？产业化的前提是标准化，小户型更容易实现标准化操作，比如说在日本和美国，洗手间大多数是标准化、产业化的，起码主要部件是标准化的。此外，对于全装修房的问题，也已经说了十年，至今在市场上也未能推开，全装修房和产业化住宅是一对孪生兄弟，他们都得靠标准化，因此，中小户型住宅的推进同样也给全装修房带来契机，而全装修、产业化的中小户型住宅最终会转变成升级换代型的住宅。一些经济学家认为房地产行业是劳动力密集型产业，拉了中国工业化的后腿，现在提倡转变增长模式，房地产应当从支柱产业中淡出。我认为目前确实住宅产业化水平不高，但是今后的住宅建设迟早也要和国外一样走上产业化之路，这次宏观调控可以帮助大家将注意力放在住宅产业化、部品集成化上，今后一定有一批开发商愿意这样做。
　　 做中小户型同样要考虑“四节一环保”，以往关于绿色生态住宅的标准和评估指标，我考虑针对中小户型还需要调整。要把新技术新产品和用得上、用得起联系起来。
　　总之，要把中小户型住宅问题和住宅产业化问题、绿色生态住宅问题拧到一起考虑，使其融会贯通，这样才能创造出换代型的住宅，从而在中国的住宅史中领一段风骚。