全国工商联房地产商会会长 聂梅生

从2003年央行“121号文”开始，我国就对房地产业进行宏观调控，到现在已经整整四年，但效果并不理想。国家发展改革委、国家统计局公布的数据显示，2007年9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，涨幅比8月份高0.7个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨10%，涨幅比8月份高1个百分点。乌鲁木齐、北海、深圳、杭州、北京房价涨幅超过15%，乌鲁木齐房价涨幅甚至超过21%。

房价为什么越调越不见成效，大部分地区的房价为什么越来越高呢？回答这个问题要透过现象看本质。房价快速上升只是表象，流动性过剩是推波助澜的重要原因。要解决这个问题，就要进行金融体制改革、调整经济结构，只有这样，政府对房地产市场的调控目标才可能真正实现。

一、流动性过剩的原因

1．流动性过剩的内部原因

流动性过剩的原因很复杂，简单地讲包括内外两个因素：从内因上讲，包括三个因素：

①贫富分化的现象还很严重。

中国已经宣布进入中等收入国家，这意味着什么呢？意味着人均总收入进入在761～9360美元之间，但我国的基尼系数是0.496，而同样是人口大国的印度却只有0.33。这两个数字是非常不协调的，说明在我国，贫富分化的现象还很严重。

②中等收入家庭和人群集中。统计数据显示，目前我国实际达到中等收入人群在1亿人左右，占全国总人口的7%。中等收入家庭的年收入在5.37～16万元人民币之间，达到这两个标准的大部分是城市白领，这些人群主要集中在几个大城市，过分集中使这些大城市的房价上升，流动性过剩，这是中国独有的特殊情况。

③我国面临资本账户的开放。我国宣布人均GDP达到3500美元，这就意味着国际资本的进出和汇率的浮动将不可避免。外资的大量进入也使得我国的流动性过剩。

    2．流动性过剩的外部原因

造成我国流动性过剩的外部原因主要来自于美元王国的冲击。美元是世界上最强势的货币，我国的一直实行盯紧美元的外汇政策。这个政策的实施也造成了我国的流动性过剩，这主要表现在以下四个方面：

①外汇储备增长过快。

2007年前9个月，我国的外汇储备突破1.4万亿美元，而日本仅有9111.37亿美元。9月份，我国外汇储备新增250亿美元，对比这个数据，再看看9月份我国对外贸易的进口额，我们就可以看到，这些外汇并不仅仅是从进出口进入的，种种迹象表明，外资正通过多元化的各种渠道大举进入中国。

②中美之间息差加大。2007年9月份中国加息0.25厘，而美国继同期降息0.5百分点后，又于10月31日宣布将联邦基金利率（银行间隔夜拆借利率）再降零点0.25个百分点。这就使得中美之间的息差超过1厘，资本逐利的本性必然会促使美元加速进入中国，在楼市、股市中套利。而且从中国经济目前发展的情况来看，我国目前已经进入加息周期，美国正在减息，甚至减的比我们加的多，可以预见，未来美元进入中国的趋势将更加疯狂。

③中国CPI上升，美国CPI下降。从通胀的物价指数来看，中国现在还没有进入通货膨胀期，但是有这个压力。而美国的通胀压力却在减小。美国正通过美元游戏向中国输出流动性和通货膨胀，换回中国的财富。对这个问题，我们一定要有个清醒的认识。

④全球性的流动性和以石油为标志的资源型产品涨价将继续冲击中国的经济和金融，而中国继续控制生产要素（劳动力、资源、资本）价格以抑制通胀的办法，等于输入通胀。流动性不是中国一个国家的问题，全球都存在，而且以石油为标志的资源型的产品价格的涨价已经开始了，石油的涨价带动了其他的资源型产品的价格上涨，我国的目前也呈现出这样的特点。从前我们一直说我国产能过剩、通货膨胀的压力是结构性，不是产品的成本性的，现在来看不是这样。如果资源价格不断上涨，我国的经济和金融将受到很大冲击。中国现在继续控制生产要素，就是劳动力、资源、资本价格，而这些国外在降价。在外部环境这样的情况下，等于输入了国外的通货膨胀，用中国的经济发展抵消了全世界的通货膨胀。

二、流动性过剩对我国经济造成的不利影响

　　流动性过剩给我国经济带来一系列不利后果，主要包括以下三点：—是资产价格猛增。楼市和股市价格不断上涨就是主要表现之一。而且，这种上涨呈紧密关联互动状况，这是今年以前的楼市和股市所没有的。二是输入型的流动性进一步带动了国内恐慌性投资，“储蓄大搬家”就是一个例证。在目前投资渠道没有更多选择的情况下，资金只能在楼市和股市中撺动，由于外资进入房地产的总数集中在几个城市，久而久之就会形成危险。三是CPI指数上升，通货膨胀初见端倪，我国“高增长、低通胀”的经济增长方式面临新挑战，经济增长或许将进入新阶段。

为了解决这些问题，央行仅2007年就提高银行的准备金率已经8次了，加息5次，应该讲力度是非常大的。为了控制流动性，人民币实现了升值，并采用汇率波动政策。此外，央行还被动性的发行了基础货币对冲，解决1.4万亿美元的投向问题等等，但所有的这些都是双刃剑，具体情况还要看经济发展的具体状况才能评定。

三、房地产业的发展陷入怪圈   

受宏观经济层面的影响，我国的房地产业陷入了怪圈。目前的房地产市场呈现出以下三个显著特点：

①股市成为放大器。受资产价格上涨因素的影响，房地产上市公司的市盈率普遍在100～300之间，按照官方公布的统计数据，到2007年8月，房地产上市公司融资总计达1149.45亿元，尽管总量不算大，但是集中度很高。

②外资成为推动器。受人民币升值、息差等影响，在资金推动、全球化的金融系统性推动下，外资已经从初期购买可经营物业，到现在从股市、参股企业并购、参与土地开发、直接进入楼市购房等多元化的渠道进入中国，房地产市场因此更加复杂。

③土地成为硬通货。现有中国房地产市场上的REITs产品比较少，持有的物业的开发商比较少，即便像万科这样的大企业也是建成的物业全部卖了并不经营，由于没有资产，土地便成为房地产公司在资本市场的硬通货。房地产公司的上市报表显示，目前万科储备土地高达2100多万平方米、保力达1000多万平方米。种种迹象表明，在现阶段，土地储备已经成为资本市场预期房地产企业发展状况的重要指票，土地储备越多的公司越容易获得资本市场的支持。在竟拍土地这个环节，非上市公司举牌举不过上市公司，这样迫使有实力的开发商设法上市，在上士过程中又要大量买地。由此循环，获得市场支持的上市公司更敢于以高于底价数倍的高价拿地，进而推动房价不可避免的非理性上升。实际上，当前通过土地这个环节上已经形成了由股市圈钱，在楼市获利的短路通道。

造成这一现象的原因是多方面的，但主要方面还在于我国现行的土地管理制度。我国的土地价值已经通过股市推向了国内外的资本市场，中国的土地管理不在央行，不在银监、证监会，实际上仍然在地方政府，而地方政府的土地收益却属于类似“预算外”财政收入。土地管理和资本市场的管理体制相差太远，如何对接，怎么解决这个怪圈，还是要进行金融、土地体制的改革开放，否则，宏观调控难以达到预期目标。

四、应对方式

一是调整产业结构，减少中国经济对出口的依赖，由劳动力密集、资本密集、资源消耗密集的外向型转变为技术密集的内涵型发展。

二是培育内需，发展二、三线城市经济，城乡统筹发展，以内需带动经济健康发展。

三是增加社会保障投入，由政府担当社会保障的主角，如解决城市中低收入住房问题等。目前我国政府已经在这方面进行了许多努力，但是从现实及长远来看，要做的工作还有很多，要解决的问题也有很多，如资金和融资方式等。

四是完善现有的土地批租政策，加强土地公开市场对房地产市场进行调控、调节的效率和力度，建立合理的出让制度和市场供需机制，加快研究城镇国有土地和农村土地流转问题，促进土地市场良性发展。

五是建立多元化的金融体制，抵御银行信贷风险、增加直接融资渠道、与国际金融体制接轨。

对于房地产开发商而言，抓紧机遇发展自身是当务之急。现在的房地产企业已经开始从全能型进入了分化状态，一部分走向了房地产金融，另一方面专注做产品，美国比较早就有这种分工，中国现在出现了一批做房地产投资的专业开发商。