作者在国际住宅协会IHA绿色住区论坛上发言

日本的住宅市场现状

日本住宅的平均寿命与英美相比较，相对于英美而言，日本住宅的使用寿命短很多。主要原因是许多日本人对自己的住宅进行改造。

二战刚结束时，日本住宅缺口数量高达420万套。然而在上世纪60年代后期，随着经济增长，兴建的住宅数量急剧上升，越来越多的居民从农村迁移到城市。兴建住宅数量的最高点在1972年，高达180万套。近年来，由于经济稳定，出生率较低以及住宅闲置数量增加，每年兴建的住宅数量一直在120万套上下徘徊。

将日本人均兴建住宅数量与其它国家进行比较。2002年，每千人新建住宅数量在美国是5.9，在英国是3.8，在德国是2.9，在日本则是9.1。

我们将发现，日本的住宅市场非常小。虽然日本每年兴建大约120万套住宅，但是现有住宅市场容量每年却仅为17.5万套，与美国在2003年一年就售出600万套住宅形成了鲜明的对比。

日本住宅的平均寿命与英美相比较，相对于英美而言，日本住宅的使用寿命短很多。主要原因是许多日本人对自己的住宅进行改造。事实上日本在兴建新住宅方面仍然比美国背负更大的压力，因为美国的现有住宅和住宅改造仍有很大的市场。因此，美国的住宅资产大约是日本的10倍。因为兴建新住宅要比转售或改造现有住宅产生更多废料。

日本没有丰富的自然能源，所以必须提高能源利用率。结果日本在开发许多能源技术方面成为领导者。

众所周知，二氧化碳约占了温室气体的90％。日本签署了《京都协议书》，并做出一份国际承诺将温室气体排放量在1990年的水平上再减少6％。日本住宅生产团体联合会正在为实现这一目标而积极努力。

日本没有丰富的自然能源，所以必须提高能源利用率。结果日本在开发许多能源技术方面成为领导者。经实践证明，这些技术在工业领域十分有效，但是生活中的二氧化碳排放量却在不断上升，主要原因是业主大量安装和使用电器、空调等设备。

建造住宅要消耗大量的自然资源以及产生大量的废料，在拆除住宅时更是如此。建筑废料（包括拆除废料）占了工业废料总量的18％，而住宅废料则占建筑废料总量的33％。

这意味着可以用两种方法有效地减少建筑废料。首先可以延长住宅的使用寿命，从而减少由于拆除所产生的废料数量。其次，我们可以控制住宅使用周期中生产及建造阶段的废料。

2006年通过《住宅基本法》

“200年住宅设想”的最终目标是使日本人民实现舒适而可持续发展的生活。

日本住宅行业在经历短缺时期、“数量”时期及“质量”时期后，进入了一个新时期。在这一时期中，住宅产业在帮助国家实现某些关键政策目标时发挥了重要作用。于是，2006年通过了《住宅基本法》。

《住宅基本法》规定了住宅的基本原则，在这一法律基础上，还展开了一系列地区计划，日本政府提出了“200年住宅设想”，为住宅行业的发展指明了方向。日本住宅生产团体联合会帮助政府制定了这一设想计划。

简而言之，“200年住宅设想”的最终目标是使日本人民实现舒适而可持续发展的生活。要求：（1）住宅与社区的建造要使用更少的资源，且产生更少的废料；（2）通过广泛应用住宅节能技术降低对环境的影响；（3）长期降低人均住宅成本。

“200年住宅”并非意味着简单按照字面意思去理解，这些字眼只是用于形容住宅可以居住一段很长的时间，同样也意味着我们可以减少材料消耗和二氧化碳的排放量。

原来日本住宅的平均寿命仅为30年，当住宅使用寿命增长，给环境带来的影响就越少。

“200年住宅设想”倡导的住宅将具有一个架构填充系统，该架构具有良好的耐用性及抗震性能，而填充物必须能够轻松变更，从而在必要时可以轻松替换或改造填充项目。

这一设想有三大特点：（1）这样的住宅将在节能与无障碍性能方面表现突出；（2）以全方位的方式进行定期检查、修补和替换；（3）它们的设计与建造必须与周围环境相协调。

为了建造高质量、长寿命的住宅，“200年住宅设想”进一步要求提高和发展支撑住宅行业的金融与营销基础结构，主要包括如何对现有住宅进行评价以及如何促进人民对住宅的观念转变。

我们现在正在建设的工程项目，均采用可持续发展的技术，从而实现《住宅基本法》与200年住宅设想所制定的目标。

 （作者为日本住宅生产团体联合会住宅政策委员会副会长）

附：可持续发展住宅建造技术简介

这系统记录了住宅检查与维护历史，以及住宅的原始数据，在购买或出售住宅时，这一系统可以用于估算住宅价值，同时确保住宅各个成分的可追踪性。

首先是使用热泵技术来利用空气中的热量。这一技术已经商业化了，用于住宅的热水供应与空气调节。使用热泵系统每天每人可以减少1.2千克的二氧化碳排放量。由于在居住阶段产生的二氧化碳排放量接近整个住宅使用周期的90％，预计这一系统将为我们防止全球变暖做出极大的贡献。

其次是光电系统。在这一领域，日本是主导国家之一。日本房产公司在多年前就开始使用这些系统了。2005年，我们在住宅安装光电系统累计容量达到1 422兆瓦，仅次于德国，居世界第2位。

日本公司还在研究将地热应用于加热与冷却系统。通过进一步开发这项技术，从而可以减少40％的二氧化碳排放量，解决大城市的“热岛现象”。

在应用或研究其它技术，例如小气候设计、双层或三层玻璃、燃料电池、屋顶绿化、保温地板等。

在住宅行业中，不但要量入为出，而且要减少环境影响，因为我们消耗大量的资源和能量。