全国工商联房地产商会 聂梅生

2008年9月

    研究房地产既要看当前波动，又要看长周期的变化趋势。
    一、房地产“8年一回首”
   
    图中所示：
    ——8年来房价增幅从来没有超过GDP;
    ——8年来房价增幅与CPI的波动趋势基本一致；
    ——除2004年短期内人均收入增幅低于房价增幅外，8年来房价增幅均低于人均收入，但08年城镇人均收入增幅急剧下降，降幅超过房价，这将改变房价收入比，也将影响购房预期。
    ——2004年、2008年两次针对房地产的调控都是处于CPI的高位，调控后使房价增幅明显下降；
    ——8年来房价处于波动上升区间，增速低于GDP和人均收入,高于CPI，8年来的合理区间应接近6-7%
   
    二、调控的目标、手段和结果
    1、2007年采取了加大供给、抑制需求以期稳定房价的调控政策，采取的手段如下：
    ——房地产政策方面以改善住宅供应结构和调整需求为主，大力建设住房保障体系
    ——政府工作报告自2003年来首次将“控制房地产投资增长过快”改为“保持房地产投资合理规模”在严格土地管理背景下，优先保证居住用地的供应
    ——央行提高购买非首套住房的贷款首付款比例和贷款利率，抑制住房需求增长
    ——降低外资对住房市场的投资性需求
    调控结果：
    ——房地产开发企业购置土地面积出现近5年来首次大幅增加，土地价格快速上涨，涨幅达到5年来新高，高于同期房屋销售价格涨幅。
    ——商品住宅市场景气旺盛带动整个房地产市场供求两旺，下半年房价涨幅逐月增加，创出近三年新高；但9月后受政策影响商品房屋交易量增幅下降，房价环比涨幅有所回落。
    ——住房保障体系进一步完善，商品住宅供给结构调整效果初显。
    反思：加大供给（放松地根、银根）,压缩需求（紧缩二套房个贷）的思路并没有稳定房价而是房价飙升，与预期相违背，调控政策被指责为推高房价。
    2007年房地产市场调控误区是土地失控，地价飙升超过房价。反思其原因是资本市场和土地的联动形成短路，直接推升房价，政策在资本市场层面有漏洞，体现在以下方面：
    ——银根紧缩但股市是放大器，房地产上市公司市盈率达100—200，到8月上市公司融资总计达1149.45亿元；
    ——地根紧缩但土地大举进入了资本市场，土地与股市“短路”致使上市公司敢于以高于底价数倍的高价拿地，形成土地定价权，结果是不可避免的拉动房价上升。但是地方政府的土地收益却属于类似“预算外”财政收入，土地管理和资本市场的管理错位，这是体制性的问题。
    ——外资是推动器，以资金直接推动和全球化的金融系统性推动，通过多元化的渠道进入中国。
    2007年宏观调控难达预期目标，酿成房价彪升透支未来的苦果，致使2008年有关方面注定为此付出代价（政策制定、开放商、购房者）。
    2、2008年调控目标和手段：紧缩房贷，压缩需求,防止经济过热和通胀，具体措施有：
    ——从紧的货币政策，上半年，央行五次上调存款准备金率，再创17.5%的历史新高。
    ——严格控制银行开发贷款和个人抵押贷款
    ——央行提高购买非首套住房的贷款首付款比例和贷款利率，抑制住房需求增长。
    ——降低外资对住房市场的投资性需求。
    ——稳健财政政策着力结构调整和协调发展，支持全国抗灾救灾和医疗、教育、公共设施的投入。
    ——减税预期
    ——高度重视住房保障体系的建设。
    调控结果：
    2008年上半年房价同比上升趋缓，交易量大幅下挫市场预期低迷。
    ——8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比7月低1.7个百分点；环比下降0.1%，二手住房销售价格同比上涨3.9%，涨幅比7月低2.1个百分点，。
    ——1-7月，房地产开发投资15884亿元，同比增长30.9%，住宅投资11486亿元，同比增长33.7%；
    ——7月份土地购置面积、土地开发面积和新开工面积分别比上月下降27.7%、35.7%和35.7%。
    ——销售面积27743万平方米，同比下降10.8%，增幅下降37.2个百分点,其中，现房销售面积同比下降17.8%，增幅下降27.6个百分点;期房销售面积同比下降8.2%，增幅下降42个百分点。
    当前房地产市场供求矛盾迅速变化，90平方米以下商品住宅空置面积大幅增加，2008年6月末其空置面积增幅达到31.1%。远郊区，普通商品房，同质性竞争。
    １-6月40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。北京交易量下降已经接近了50%，交易量的持续下降比房价的同比上升是更重要的危险信号。
   
    三、政策反思
    建立健全针对中低收入的政策性住房达到共识，政策性住房和商品房市场两个板块形成，进而根据收入不同定位的相关住房政策出台，这对于房地产市场的长期稳定发展具有关键作用。
    08年采取紧缩货币，压缩需求的办法导致交易量大幅下降，超出了预期，这并非是稳定市场的调控目标。以房价为目标的房地产调控已经持续5年，至今形成房地产滞涨的僵局，这需要对政策认真反思。要解决调控房价的政策效果，首先要认识房价到底体现了什么价值？消费价值？投资价值？金融价值？
    1、消费价值：
    毫无疑问，使用功能是房地产产品的第一功能，住房更是民生必需品，是大宗消费品。从这一点出发，用房价收入比、租售比、性价比等来说明房价的合理性是有道理的。因此房地产在国内外也成为拉动内需，刺激消费的重要产业。
    2、投资价值：
    当前，国际、国内都把房地产按固定资产投资计入GDP，房价并不计入CPI指数。我国多年来房地产投资占固定资产投资20%以上，并拉动相关产业投资40%以上（产业关联度1.7—2.2），总计影响固定资产投资60%以上。国家对房地产按固定资产投资计算，居民购房为什么不能是家庭固定资产投资？
    近来，由于房地产市场交易量大幅下滑，导致相关产业不景气，首先是处于产业链下游的装饰装修业和房屋中介业，这些中小企业的倒闭量大大超过房地产开发企业本身。进而波及的是产业链上游的钢材、水泥、能源价格等，这些都可以用房地产和GDP的投资关系来解释。
    从房地产物业持有层面上来分析，也绝对不能简单的认为只要是自住性物业，就不牵涉资产缩水问题。在这里，我们必须认识到当前城镇居民持有的房产总价值达40万亿人民币，远高于居民存款和股市流通市值，我国住房自有率达83%以上，有房的居民远远比当期要买房的居民多，而且一旦买房就加入了这个队伍。房产缩水就等于居民财富缩水，房产是可以抵押，可以交易的资产，即便是自住，它的价值也是客观存在的。最近发生的由于房产商降价引发的退房风波，就充分说明了这一点。
    3、金融价值
    都说银根、地根是房地产根本，银根就指的是房地产的金融属性。在发达国家房地产从根本上就列入了第三产业的金融类。凡是金融产品的价值在资本市场上都会被高估或低估，在资本市场上,所有的正面和负面的信息都会被放大。全球房地产都和金融密切关联，房价受金融左右的佐证是：在中国2007年土地和资本市场的资产短路，造成地价飙升，地王争霸；在美国全球性的次贷危机演变成了美国金融危机，进而波及全球实体经济更是一例。
    资本市场存在期价，当前的房价更多的是受预期价格的影响，已经不能单纯用供需关系，房价收入比、成本利润关系来解释清楚了，难道去年的房价收入比和今年发生了本质性变化吗？答案是没有太大变化，但是市场预期却是冰火两重天。
    土地是有长期价格的资源，正如石油价格是受期价影响一样，土地也有期价，只不过没有一个期货市场而已，房价必定受土地期价的左右，去年预期土地大涨，开发商囤地为王，今年预期不好，到处流拍，改为现金为王，要改变这个状况，必定涉及我国的土地供应制度改革。
    但是值得提出的是，资本价值对房价的影响是短期波动，甚至是剧烈波动，但是从长周期来看，房价仍然要回归到经济和社会发展的基本面上来，消费和投资是主导房价的根本。
   
    四、未来房地产态势分析和政策建议
    尽管房价在近期不会大幅下跌，但是市场交易量已经腰斩，应促进恢复合理市场交易，尤其是针对量大面广的90/70住宅，应出台激励政策，积极恢复内需。只有在市场恢复正常交易的时候，房价才能找到新的平衡点。市场会出现有价无市，绝不会出现有市无价。
    尽管近期开发企业不会大面积倒闭，但应促进积极的企业自救，政府应减缓预征的税收，如土地增值税、企业所得税预征等；
    尽管近期银行不会出现由房地产贷款引发的大比例坏账，但应扩宽融资渠道，促进直接融资，释放银行压力，活跃民间金融。
    房地产在快速上升区间时，表现为积累泡沫，在下行区间时又具有对金融乃至于经济的巨大杀伤力，当前应采取有效措施防止房地产业下行对经济、财政、就业等的负面影响。
    尽管我国宏观经济景气指数连续处于稳定的绿灯区，但是国房景气指数却快速下滑，而且自2007年以来波动趋势和上证股指密切吻合，说明当前制约房地产业的因素和资本市场是一样的：

    针对全球和国内资本市场的动荡，国家已经出台了一系列措施以期稳定资本市场，防止对国民经济的影响。同样，当前应密切关注房地产市场的下行速度，积极出台恢复市场的政策措施，防止错过微调时机导致失控。
    9月19日国务院有关部门召集听取了由全国工商联和房地产商会联合组织的房地政策座谈会，参会代表有国内大型知名地产上市公司、中等地产企业、地方房地产协会和商会等。会议内容包括形势分析和政策建议，政策建议的重点是：
    ——加快房地产税费制度改革步伐。建议降低房地产交易环节税率、取消不合理收费和重复收费，并适时调整或取消土地增值税、适度增加保有税等；
    ——适度放松银根，拓宽企业融资渠道。建议适当降低居民购置自住房的贷款利率。针对改善性需求的居民，取消第二套房贷利率上升10%的限制。进一步加大房地产领域的金融体制改革，包括从银行为主的间接融资扩大到增加企业债、完善信托为基础的信托基金，以及实时推出REITs基金等金融改革创新机制。而对中低收入家庭增强支持力度，实行减息、贴息等；
    ——保障房地产行业不同参与主体的平等地位。应鼓励市场化公开竞争，资本市场也应对民营房地产企业一视同仁。中小企业是满足本地自住性住房需求的主力军，地方政府应该主动帮助他们解决融资困难和土地需求，合理控制单宗土地出让规模，增加土地供应宗数，吸引本土中小开发企业参与土地竞争，防止形成垄断；
    ——调控政策要充分考虑地区差异，发挥地方政府积极性，因时因地制宜。
    当前楼市的各种观点诸如：把中央政府和地方政府对立起来，认为地方政府救市是救开发商，不执行中央调控政策；把房地产和银行对立起来，认为中央是舍地产救银行；把开发商和购房者对立起来，认为开发商垮掉房价才能下降，如此等等，对这些观点继续讨论是有益于决策民主的，但是归根结蒂，国家的利益、人民的利益和企业的利益应该是一致的，我们应该沿着同一个方向推进。