7月指数综述

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城市   城市综合指数      住宅指数       Hedonic指数     写字楼指数       商铺指数
       指数  环比变化  指数  环比变化  指数  环比变化  指数  环比变化  指数  环比变化
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北京  2262   ↑54     1904    ↑74     809    ↑31    2941    ↑32    3935   ↓50
上海  2131   ↑5      1862    ↑26     824    ↑11    3358      0     2313   ↓144
广州  1928   ↑36     1571    ↑55     669    ↑17    1901    ↓22    4647   ↓20
深圳  2669   ↑75     2147    ↑83     686    ↑30    3767    ↑52    4932   ↑48
天津  1498   ↑15     1263    ↑8      587    ↓4     1861    ↑10    2721   ↑84
武汉   889   ↑34      758    ↑32     462    ↑21     752    ↑29    2082   ↑61
重庆   950   ↓7       641    ↑4      425    ↑12     934    ↑55    3283   ↓190
南京  1152   ↑35      907    ↑36     705    ↑27    2103    ↓53    1533   ↑124
杭州  1559   ↑3      1381    ↑22     646    ↑18    1921    ↓28    2356   ↓92
成都  1076   ↑20      734    ↑22     437    ↑16    1310    ↓9     3287   ↑43
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“国六条”出台一年，房地产价格非但没有明显下落反而在上半年呈现出整体上涨的态势，调控结果与政府初始意愿相去甚远。国家宏观调控政策对价格上涨过快的势头虽然起到了一定的抑制作用，但总体效果仍不明显。7月份全国主要城市房价依然持续上涨，北京、广州、深圳等一线城市房地产价格指数仍然保持较快增长态势，而武汉、南京、成都等几个二线城市房价也出现了不同程度的快速增长。

中房指数系统最新数据显示，7月份，全国十城市综合指数除重庆微幅下降外均表现为上涨态势。从涨幅情况来看，武汉、南京两城市延续上月快速上涨态势，上涨幅度超过3％，分别达到4．0％、3．1％；北京、深圳两城市环比涨幅超过2％，分别为2．5％、2．9％，而北京连续3个月来涨幅不断升高；广州、成都、天津三城市环比涨幅超过1％，分别为1．9％、1．9％、1．0％；上海、杭州走势相对平稳，环比涨幅均为0．2％。

本月住宅指数的上升仍然是推动城市综合指数上涨的主要因素，而各城市写字楼和商铺指数表现不一，有升有降。

本月住宅指数各大城市均有所上涨，北京、深圳、武汉、南京四城市比上月上涨幅度超过4％，分别为 4．0％、4．0％、4．4％、4．2％；广州、成都比上月上涨幅度超过3％，分别为3．7％和3．2％；上海、杭州比上月上涨幅度超过1％，分别为1．4％、1．6％；天津、重庆走势稳定，分别比上月上涨0．6％、0．7％。

本月各城市写字楼指数有升有降，中房指数监测的十个城市中五个城市上涨四个城市下降。其中，涨幅较大的有武汉、重庆，分别比上月上涨4．1％、 6．3％，北京、深圳涨幅略超过1％；降幅较大的是南京，环比降幅达到2．5％，广州、杭州与上月相比分别下降1．2％、1．4％。

本月各城市商铺指数变化差异性明显，中房指数监测的十个城市中五个城市上涨五个城市下降。深圳、天津、武汉、南京、成都分别比上月上涨1．0％，3．2％、3．0％、8．8％、1．3％；北京、上海、广州、重庆、杭州、成都分别比上月下降1．2％、5．9％、0．4％、5．5％、3．8％。

尽管政府不断加强宏观调控，房价的快速上扬和上半年资本市场的走热对购房需求产生明显的抑制作用，但在房市供应结构失衡、有效供应不足的情况下，房地产市场整体仍然呈现供不应求的态势。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7．1％，涨幅比上月高0．7个百分点；环比上涨1．0％，涨幅与上月持平。最受消费者关注的新建商品住房销售价格同比上涨7．4％，涨幅比上月高0．8个百分点；环比上涨1．0％，涨幅比上月高0．2个百分点。

据业内人士分析，“面对楼市供应不足和全国70余个大中城市上半年房价‘整齐划一’的飙升步伐，开发商无疑有了更大的信心和决心选择囤积房源、待价而沽，以期获得最大的利益。”即使央行于7月21日再次加息，希望以此来对开发商和购房者同时施加压力，但是目前效果仍然不明显。

发改委价格司司长曹长庆表示“未来政府将从供地结构、优先发展中低价房等四个方面加强房地产行业的宏观调控。”与此同时，针对目前部分大中城市房地产价格持续快速攀升的问题，发改委报告建议选择部分问题比较突出的典型城市作为试点，尽快征收物业税，促进住房供给的有效释放；建议把目前的期房销售制度改为现房销售制度，并对居民购买第二套以上住房采取抑制性的金融政策。同时，采取法律手段和必要的行政手段，严厉打击房地产开发商“捂盘”和哄抬房价的投机行为，规范房地产交易秩序，促进房地产市场可持续发展。而这些政策是否会成真，将会达到怎样的效果，成为了今年下半年楼市最大的疑问。但是有一点无庸质疑，政府下一步将会进一步加大力度调控市场、稳定房价。

经济基本面

1、宏观经济

2007年上半年，国民经济继续保持平稳快速发展，呈现出经济增长较快、质量效益提高、结构协调性增强、群众实惠增多的发展态势。初步核算，上半年国内生产总值106768亿元，同比增长11．5％，比上年同期加快0．5个百分点。

投资增速继续高位运行。上半年，全社会固定资产投资54168亿元，同比增长25．9％，增速比上年同期回落3．9个百分点，比一季度加快2．2个百分点。

市场销售增速稳步加快，居民消费价格结构性上涨。上半年，社会消费品零售总额42044亿元，同比增长15．4％(6月份增长16．0％)；居民消费价格同比上涨3．2％(6月份同比上涨4．4％，环比上涨0．4％)，涨幅比上年同期上升1．9个百分点。

城乡居民收入持续快速增长。上半年，城镇居民人均可支配收入7052元，扣除价格因素，实际增长14．2％，增幅高于上年同期4个百分点。

货币信贷稳定增长，居民储蓄存款增速放缓。6月末，金融机构各项贷款余额250793亿元，比上年同期增长16．5％；金融机构各项存款余额369368亿元，增长16．0％，其中居民储蓄存款增长9．4％。

2、政策法规

国土资源部将开展工业建设用地调查。7月2日，国土资源部下发了《关于开展工业项目建设用地控制指标执行情况调查的通知》，表示将对一些省市的工业项目建设用地控制指标执行情况开展全面调查，以促进工业用地节约集约利用，为做好工业项目建设用地控制指标修订工作。根据通知，这次的调查内容包括地区的工业项目建设用地控制指标贯彻落实情况以及实施效果，工业项目建设用地控制指标应用及管理经验，工业项目建设用地控制指标应用及管理中面临的突出问题，对修订全国工业项目建设用地控制指标、强化控制指标管理的意见和建议。国土资源部还将选择部分重点地区进行实地调查。

央行小幅上调人民币存贷款基准利率。中国人民银行决定，自2007年7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0．27个百分点，由现行的3．06％提高到3．33％；一年期贷款基准利率上调0．27个百分点，由现行的6．57％提高到6．84％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0．09个百分点。本次利率调整有利于引导货币信贷和投资的合理增长；有利于调节和稳定通货膨胀预期，维护物价总水平基本稳定。

土地违法违规行为将实行问责制。为有效惩治和遏制土地违法违规行为，经国务院同意，18日监察部和国土资源部联合下发《关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知》，要求各地继续深入开展查处土地违法违规案件专项行动，有效惩治和遏制土地违法违规行为。《通知》还将问责制引入专项行动，明确指出，对辖区内继续多发土地违法违规案件，或者发生土地违法违规问题造成严重后果的，对土地违法违规行为不制止、不组织查处的，对土地违法违规问题隐瞒不报、压案不查的，对政府机关组织或者具体实施土地违法违规行为的，要严肃追究有关地方政府负责人的领导责任。

3、市场要闻

中央土地出让金专项审计调查工作拉开帷幕。随着国家审计署特派办官员日前进驻北京市国土局，一场涉及10大城市土地出让金和土地开发整理资金的专项审计调查工作已在内地拉开帷幕。此次专项调查是国务院遏制房价上涨的重要举措之一，审计利剑直指四大直辖市和重点省会城市，旨在从土地管理源头查找问题，各地土地审计由国家审计署驻各大区域特派办直接担纲，预计9月完成。此外，这次专项审计的重点内容还包括土地出让收支是否全额纳入预算管理，土地出让收入的使用是否符合有关规定，土地出让收支中是否存在重大损失浪费、贪污腐败和国有土地资产收益流失问题，征地用地是否符合土地利用总体规划、年度计划并遵守相关审批制度，划拨、出让和转让土地使用权是否合法合规等。

内地二线城市房地产市场吸引国际投资者不断涌入。据仲量联行2007年第二季度报告显示，内地二线城市房地产市场正吸引国际投资者不断涌入，国际投资者纷纷结盟内地的房产开发商，涌向二线城市“淘金”。像ING Real Estate、摩根·斯坦利、RREEF、花旗集团房地产投资事业部、美林投资银行和GIC等国际大型地产投资商，纷纷结盟金地、世茂、绿城、仁恒和复地等国内房地产开发商，投资多个内地项目。仲量联行分析师认为，参与开发项目这种合作模式，将国内开发商的专业技能和海外投资商的资本优势结合在一起，与直接收购成熟物业相比无需繁琐的银行贷款申请，因此这种合作战略对海外投资商更有吸引力。

五部门开始清理非法低价出让土地。近期监察部、国土资源部、财政部、建设部、审计署等五部门将联手对非法低价出让国有土地使用权问题开展专项清理。此次专项清理的内容包括四个方面：是否将应出让的土地作划拨处理，是否将应招标拍卖挂牌出让的土地按协议方式出让，出让金的定价、收支是否合法合理，以协议或者划拨方式取得土地使用权后有无违反规定改变规划用途的问题等。值得注意的是，从今年开始，我国土地开发整理管理方式有较大调整，国家不再下达开发整理项目预算。

1-6月房地产开发数据分析

1．总体市场

2007年上半年，土地供应总量稳步增加。1-6月份，反映新增土地供应的指标土地购置面积为17251．82万平方米，同比增幅10．0％；反映存量土地市场供应的指标土地开发面积为11803．35万平方米，同比增长7．6％。

房地产开发投资保持较快增速，商品房销售额保持了快速增长的势头，增幅明显。1-6月份，全国完成房地产开发投资额9887．23亿元，同比增长28．5％，增幅比上月提高了1个百分点；完成商品房销售额10642．83亿元，同比增长28．5％，增幅较上月增加了5．2个百分点。

反映商品房有效供应的竣工面积继续上涨，但增幅有所回落；反映商品房有效需求的销售面积在保持继续上涨的同时，涨幅比上月有所提高。1-6月份，全国商品房竣工面积14870．66万平方米，同比增长11．1％，增幅较上月下降了0．5个百分点；全国商品房销售面积27904．15万平方米，同比增长21．4，增幅较上月提高4．8个百分点。销售面积与竣工面积比为1．88，与上月的1．81相比变化不大。

1-6月份，全国商品房销售均价3814元／平方米，与上月基本持平，但同比增长10．1％。其中，商品住宅、商铺销售均价分别为3568元/平方米、 6228元／平方米，同比分别增长11．7％和11．4％；写字楼销售均价8362元/平方米，同比下降了2．8％。

2．商品住宅市场

商品住宅开发投资增长继续加速，商品住宅销售额继续保持快速增长，增幅与上月相比有所提高。1-6月份，全国商品住宅完成开发投资额6954．87亿元，同比增长30．8％，增幅较上月提高了1．3个百分点；商品住宅完成销售额9044．33亿元，同比增长36．7％，增幅高于上月6．9个百分点。

商品住宅竣工面积与销售面积继续增长，竣工面积增幅略有回落，销售面积增幅进一步提高。1-6月份，全国商品住宅竣工面积12173．41万平方米，同比增长11．8％，增幅比上月下降0．2个百分点；销售面积25350．85万平方米，同比增长22．4％，增幅比上月提高5．5个百分点。销售面积与竣工面积比值为2．08，而上月为2．11。可以看出，商品住宅市场有效需求远大于有效供给，市场整体表现供不应求。

商品住宅施工面积与新开工面积总量继续稳步增加，施工面积增幅微幅回落，新开工面积增幅略有提高。1-6月份，全国商品住宅施工面积134015．36万平方米，同比增长22．8％，较上月下降了0．2个百分点；新开工面积37537．14万平方米，同比增长 20．9％，较上月提高了1．2个百分点。

3．写字楼市场

全国写字楼开发投资额及销售额继续增长，但增幅有所放缓。1-6月份，全国写字楼开发投资额439．73亿元，同比增长27．0％，增幅低于上月3．0个百分点；完成销售额454．52亿元，同比增长18．2％，增幅比上月下降2．3个百分点。

写字楼竣工面积增幅回升，而销售面积同比增幅仍然下降。1-6月份，全国写字楼竣工面积330．62万平方米，同比增长3．5％；销售面积543．54万平方米，同比增长21．6％，较上月下降了4．2个百分点。

4．商铺市场

商铺市场开发投资额增幅有所增加，而销售额增长速度有所回落。1-6月份，全国商铺完成开发投资1098．81亿元，同比增长17．1％，与上月相比增加了3．3个百分点；实现销售额1031．45亿元，同比增长 17．9％，增幅比上月下降2．2个百分点。

商铺竣工面积增幅继续放缓，而销售面积增幅继续加快。1-6月份，商铺竣工面积1646．35万平方米，同比增长7．4％，较上月下降1．9个百分点；商铺销售面积1656．05万平方米，同比增长5．8％，较上月提高了0．6个百分点。

5．分类市场摘要