——6月楼市经济适用房为榕市场降温

炎炎夏日，酷暑难耐，然而7月1日福州经济适用房开始接受申购的消息，不仅为福州中低收入住房困难户带来了一丝凉爽，也让我们从中看到政府执行国家政策的实际行动以及改善居民住房结构的决心与努力。

指数

福房指数涨幅趋缓

2007年6月份的福房指数为129.39，与5月份相比仅上升了0.03，涨幅为0.023%，较上月的涨幅0.0387%更低，而与上年同期相比年涨幅仅为5.74%。这是继上个月年涨幅为6.589%的又一次突破，而这个月年涨幅已低于6%,价格涨幅回落十分明显。

此外，从图1中也可观察到福房指数在今年4月份前总体呈现锯齿状的上升趋势，而从今年4月份开始图形几乎成为直线，持续了3个月较低的涨幅，而6月份的涨幅更是降至最低。从某种程度上来看，这意味着福州房地产市场的价格已经达到一个高位，购买需求有可能受到进一步的抑制。未来，随着限价房、经济适用房、廉租房等保障性用房的逐步推出，福州住宅市场的供应结构将得到有效改善。

图１福房指数图福房指数图

量价

成交量跌入谷底

从表2中，我们可以清楚地看到6月份的成交量达到了一年来的最低点———18.83万平方米，从上个月的30多万平方米一下跌到了不足20万，成交量的月跌幅达到44.8%，年跌幅更是突破70%大关，高达76%。结合图2可以更清晰地看出，今年1月份成交量已超越50万平方米，但从2月份以来的几个月总体呈现锯齿状，成交量涨跌交错，在6月出现明显的下滑，达到一年来的低谷。

据分析，随着这几年住宅市场发展、供给大幅增加，住宅紧张的需求已经有所缓和，但买方市场持币观望情绪浓烈，很多有潜力的购买者没有能力来承接市场高价商品房，这直接造成成交量的减少。此外，福州市场上的土地资源毕竟有限，长期大量开发，必然会造成土地资源的枯竭，市场发展有个周期性，新房市场必须有个休养生息的过程，这会促使一段时间成交量在低位徘徊，而近几年各板块地价的大幅上涨，直接导致了住宅开发成本的增加。

表2 2006年6月～2007年6月福州住宅成交量、金额、均价统计表

图２ 福房成交量趋势图 ---成交量（万平方米）

板块

西区反败为胜五四北难保王位

6月份全市商品住宅交易均价为4866元/平方米，这与6月占全市交易总量33.48%的金山板块的交易均价低于其他板块不无关系。值得一提的是由于均价仅是各楼盘价格的简单算术平均，而住宅不存在同质可比性，因此，均价不能作为市场房价涨跌的依据。

【五四北板块】5月份五四北的涨幅居各大板块之首，但好景不长，6月份其跌幅为2.35%，而西区板块6月成交量仅为2748平方米，而交易均价由5月份的-1.57%翻身上升到6.95%，成为6月份板块交易均价涨幅表的新霸主。对照表4的楼盘成交排行榜发现6月新上榜的三木家天下二期，其4812元／平方米的均价远低于五四北的5225元/平方米。

【金山板块】该板块的交通等各种配套设施已日趋完善，并逐渐地被福州市民所认同，但均价跌幅却以18.86%为各板块之首，究其原因是由于属于某单位内部交易房的汇创名居的交易所致。

【仓山板块】该板块均价6月份的涨幅为4.56%，与5月份的涨幅5.13%相比，相差不大，从整体上来说还是较为稳定的。

【东区板块】该板块扣除马尾区后的成交量仅为883平方米，交易均价为3845元/平方米,明显低于5月份的4393元/平方米,主要原因是,该板块中交易均价比较高的两个大盘———福晟钱隆首府和大景城6月的交易量明显低于上个月。

【北江滨板块】该板块6月份的交易均价为8454元/平方米，低于5月份的8722元/平方米，主要原因是融侨锦江G区占整个板块交易总量的比例从89.02%下降到83.70%。价格上虽呈小幅下跌，但其均价仍旧为各大板块之首，这与它独特的地理优势、幽雅的居住环境，导致高端楼盘布点多是分不开的。

【市中心板块】一直以其优越的地理位置、便捷的交通网络和购物环境，成为向往繁华的消费者的首选，对生活节奏日益紧凑的居民来说，也是不错的选择。5月市中心的均价月涨幅为2.58%，6月为2.35%，涨幅呈现稳中上升的趋势。

表3 ２００７年５月、６月福州各板块交易均价涨幅表

　市场

房价依旧回落

从本月产品明星阵容来看，汇创名居二期继5月份在楼盘成交排行榜上排名第三后，6月更是勇夺6月份楼盘成交排行榜的桂冠，成交套数较上月增加了16.5%。棕榈泉国际花园位于六一路，交通便利，且是福州首个引入ART DECO建筑风格的楼盘，6月份虽说成交量下降，但仍旧居于榜眼之位，6月均价几无变化，而成交量有所下降，从5月的183套降到6月的84套，成交量的减少直接导致成交金额减少了6303万元。使馆区9号6月份刚上榜便一夺探花之席，其在烟山南麓诠释都市使馆生活的理念赢得了消费者的喜爱，6月份共成交90套，成交金额为6035万元，相信在接下来的销售中定能保持良好势头。

此外，6月楼盘成交排行榜单中上升的有中庚书香大第、三木家天下二期、51公馆、融侨锦江G区、金辉水印长天。

表４　2007年6月楼盘成交排行榜

产品

中小户型一房难求

　6月份福房成交总套数为1427套，与5月份的2801套相比，减少了1374套，成交量萎缩近50%，其中，90m2成交套数减少了527套，减幅高达62.3%；90～120m2成交量为176套，较上月的559套减少了383套；120～150m2户型成交套数为385套；比5月份少了378套；150～180m2的成交套数减少了112套，减幅为44.1%，在各大套型均纷纷减量的情况下，唯有为180m2的户型有所上升，达到405套，成为大赢家。

另外，从6月份商品住宅成交价段分析，与5月份相比，均价在4000元/m2以下与4000～5000元/m2的成交套数都略有上升，其中均价在4000元/m2以下的增幅为16.3%，增加了66套，而4000～5000元/m2的成交量比5月份多了1套，达到200套，5000元/m2以下的成交面积更是占据了总成交面积的56%，看来低价位的楼房仍旧是福州市民的最爱。而均价在5000元/m2以上的成交量则大幅下降：5000～6000元/m2成交套数为231套，较5月份减少了441套；6000～7000元/m2较少了425套，仅成交了141套，减幅高达75.1%；价位在7000～8000元/m2的成交量减少173套；8000元/m2以上的成交量更是从5月的655套直降到253套。

从以上分析可以看出，福州6月份商品住宅总的成交量出现大幅度的下降，可见目前市场资金继续流向股市，另外，消费者对市场价格上涨的预期受到阻碍，使市场的观望气氛加重。

表５　2007年6月商品住宅成交价段分析

表６　2007年6月商品住宅成交面积分析表

别墅市场

量价均降

　2007年，福州别墅市场已趋于成熟，产品较以往更加丰富，质量将更加上乘，当然，也带来了激烈的竞争。

从国家别墅用地限制政策出台后来看，福房别墅价格一直维持一种震荡走势。6月份均价为每平方米6624元，较上月的7696元下跌了1072元/m2,成交量也降到了2936m2。从价格趋势图中可以看出，这一年来别墅的价格总是升升跌跌，呈锯齿状走势，而本月的价格回落，使别墅市场震荡加剧，未来走势更加诡秘难测。但是，有一点可以肯定的是，未来别墅的供应量仅是存量房在低位的徘徊与扩展，其价格的上涨将有赖于需求的增加和产品品质的提升。

2006年6月以来福州别墅成交情况

二手房

市场前景乐观

　随着去年“国六条”的出台，二手房全额营业税征收期限上调，把原本属于免征范围的房屋又划入营业税费的征收行列中，这直接影响了住房投资者的行为。而在“国六条”颁布后的这一年中，在宏观调控下，各部门都为整顿二手房市场作出了努力。

　随着市场环境的净化，本月福州二手房交易量较上月出现了大幅度的增长，成交金额达到66562万元，冲到了一年多来的制高点，月增长率高达40.37%。从趋势图中也可以看出，在持续了3～4个月的低迷后，6月份成交量有了较大的提升。这意味着在各种调控下，二手市场已恢复生气，正朝着健康、稳定的方向迈进，二手市场的健康发展与否将对我国住宅市场产生巨大的影响，二手市场的发展使得供应结构更加多元化，有助于实现梯次消费，而住宅市场也将更趋成熟。

表７　２０06年6月～２０07年6月的福州市二手房交易量表

【结语】

在过去的一段时间内，政府已向我们展示了为民办实事、切实改善住宅供应结构的决心，随着限价房、经济适用房、廉价房的陆续推出，它们将与商品房并驾齐驱，改变中高档楼盘一统天下的尴尬局面，满足人们的多元住房需求，共同维持着福房市场的繁荣与稳定。而保障性住房也将会大大改善中低收入者的住房问题。

今年，福州市经济适用房土地面积大幅增加，近期我市有2200套经济适用房分三批申购，其关卡重重，严格审查供应对象，采取打分的方式，让经济适用房提供给最需要的人群，以更好地发挥经济适用房的作用，让经济适用房、廉租房、限价房和市场价商品房共同携手并进，共谱社会和谐之音。